La casa propia y un debate crucial: ¿hoy conviene comprar o alquilar?

10/04/11 Opiniones divididas, por el alto costo de la cuota de un crédito frente a un alquiler.

PorGustavo Bazzan

Para el argentino medio, ser dueño de una vivienda es un legítimo deseo pero también parece un mandato . Al alquiler se lo acepta solo como una "situación provisoria" hasta llegar al techo propio, pero muchos sienten que tiran la plata cada vez que pagan el alquiler.

¿Será así, se está tirando la plata? No hay respuestas contundentes a favor de comprar o de alquilar, pero distintos economistas se prendieron en la discusión.

Eduardo Levy Yeyati , de la Universidad Di Tella, opina que con una mirada de largo plazo, y a pesar de las altas tasas de interés, conviene meterse en un crédito (el que puede) porque finalmente al final del período que dura el préstamo la casa termina siendo de uno. Lo justificó así en su blog personal: "La hipoteca (aún a pesar de la tasa excesiva de intereses que cobra el banco), es una forma de ahorro . Precisamente por esto, pago más al principio y menos al final . En cambio, el alquiler, que es lógico suponer se incrementará año tras año como el valor de la propiedad no dejará de crecer .

Contra esa certeza, el economista Luciano Cohan , de la consultora Analytica, le respondió también desde su blog. "Si el plazo del crédito coincide con el tiempo que querés vivir en el departamento , conviene comprar con hipoteca. Si, en cambio, tu intención es volver a mudarte, por ejemplo, antes de los 10 años (habiendo sacado un crédito por 20 años) entonces te conviene alquilar. Este último ejemplo bien podría ser el de un matrimonio jóven, que luego de un tiempo necesita más espacio porque llegaron los hijos.

Antes de arribar a esta conclusión, Cohan hizo el siguiente ejercicio, basado en precios actuales de cuotas hipotecarias y alquileres.

Separó la diferencia entre el costo mensual del alquiler y la cuota de un préstamo y con ella "compró" dólares . "En un plazo de 75 meses habremos acumulado un monto equivalente al 100% de la propiedad.

En esto influye, también, que la mayoría de los créditos que se otorgan en el país son por "sistema francés", donde las primeras cuotas son puro interés y casi nada de amortización del capital, por lo que la deuda de capital baja muy despacio. Es un sistema que penaliza la cancelación rápida de los créditos, precisamente porque los bancos hacen su negocio cobrando intereses.

Marcelo Elbaum , docente y especialista en finanzas, se preguntó. "¿Qué ocurriría si uno decidiera alquilar y todos los meses ahorrar la parte del dinero que le pagaría al banco? Luego de un tiempo, supongamos el mismo plazo por el que hubiera tomado el préstamo, contaría con el mismo dinero que le hubiera pedido al banco más los intereses ganados . Ni qué decir si la tasa del alquiler fuera inferior a la tasa del préstamo: ahorraría muchísimo más.

Imagínese que la tasa del alquiler fuese del 6% y la tasa que cobra el banco por los préstamos fuera del 14%. ¡Ahorraría el 8% anual!" El tema de la baja renta de los alquileres (5% anual sobre el valor del inmueble hoy, contra 10% en la década del 90) es lo que para algunos se convierte en una clara señal de que hoy conviene más alquilar que comprar.

A favor de endeudarse, juega ni más ni menos que la inflación . Hay quienes opinan, dentro del debate que se armó entre los lectores de los blogs de Yeyati y Cohan, que pese a las altas tasas de interés, la cuota, si es fija, se va "licuando".

Esto eso: si hoy representa el 40% del ingreso familiar, en dos años pesará menos (porque hipotéticamente mejoraron los salarios), y eso es lo que realmente importaría a la hora de endeudarse.

El problema, contraatacan otros, es si uno queda atado a una tasa de interés fija pero alta y en un par de años se aplica un fuerte plan antiinflacionario.

Desde un costado irónico y también histórico, no faltó quien dijera que, en ese caso, el Estado aparecerá para lanzar un salvataje a favor de los deudores, como ocurrió en el 2002.